22 Jun Todo lo que debes saber antes de comprar un inmueble
¿Sabías que solo en Lima Metropolitana y Callao hay más de 27,000 viviendas nuevas en oferta inmobiliaria?, según indica la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).
Por ello, si estás pensando en comprar un inmueble y no sabes por dónde empezar, o de repente ya visitaste varios inmuebles y no sabes cuál elegir, o tal vez ya encontraste el inmueble perfecto y estás a punto de comprarlo, entonces este artículo es el adecuado para ti.
En este post vamos a detallar todo lo que debes saber antes de comprar un inmueble y te explicaremos el adecuado proceso que debes seguir para encontrar el inmueble ideal y no morir en el intento.
1- Define tu presupuesto de compra
2- Simplifica tu búsqueda
3- Evalúa a las empresas
4- Contrata los servicios de un profesional
1. DEFINE TU PRESUPUESTO DE COMPRA
Este es el punto de partida para iniciar la compra de un inmueble. Será tu primer filtro ya que te permitirá reducir la cartera de ofertas de inmueble que se ajusten a tu presupuesto, te ayudará a evitar perder tu tiempo visitando inmuebles que están fuera de tu alcance económico y lo único que hará será desilusionarte.
Para definir tu presupuesto, debes tener en cuenta los siguientes puntos:
1.1 Definir tu forma de pago:
El tener claro si comprarás un inmueble al contado, con financiamiento directo con la inmobiliaria o mediante un financiamiento hipotecario con alguna entidad financiera, te ayudará a programarte en tus gastos futuros.
Si decides comprar al contado, debes tener claro que tienes que disponer del dinero total de forma inmediata. Algunas inmobiliarias suelen financiar el pago al contado en 2 o 3 cuotas sin intereses.
En caso de optar por el financiamiento directo con la inmobiliaria, debes conocer que el tiempo de financiamiento y las tasas de interés son impuestas por las mismas inmobiliarias. Dependiendo del tipo del proyecto, el rango de tiempo de financiamiento suele ser entre 2 a 5 años, sin embargo, puedes encontrar financiamiento directo de hasta 10 años.
Por lo contrario, el financiamiento hipotecario, maneja plazos mayores de 20 – 25 e incluso 30 años, lo que te ayuda a reducir la cuota mensual de pago.
1.2 Definir cuál será tu cuota inicial.
Esto te permitirá reducir el saldo a financiar, y así evaluar los dos factores que intervienen en tu forma de pago: tiempo y presupuesto mensual. El conocer tu saldo a financiar te permite decidir el tiempo de financiamiento de acuerdo a tu presupuesto mensual disponible para pagos.
Recuerda estos dos enunciados:
“A mayor cuota inicial, menor es el saldo de financiamiento”.
“A menor tiempo de financiamiento, menores son los intereses a pagar”.
1.3 Definir tu capacidad de endeudamiento
La capacidad de endeudamiento no es nada más que el monto que tienes disponible para el pago de tu cuota mensual del financiamiento. Si te estás preguntando ¿Cómo saber cuál es mi capacidad de endeudamiento?, ¡Toma nota!
1.. Toma nota de tus gastos básicos mensuales (los que nos puedes suprimir): alquiler, alimentación, colegios, vestimenta, seguros médicos, etc., tendrás que evaluar qué gastos no básicos estarías dispuesto a suprimir por algún buen tiempo para lograr tu objetivo ¡comprar un inmueble!
2. Toma nota de tus ingresos fijos mensuales, no consideres los ingresos que son variables, es decir lo que recibes de vez en cuando como algún trabajo extra.
3. El saldo entre tus ingresos fijos mensuales y tus gastos básicos, lo que algunos conocen como capacidad de ahorro, es tu capacidad de endeudamiento.
Consejo:
Para tener un monto más realista te recomiendo solicitar una evaluación crediticia con algún banco y así podrás saber si eres apto o no para la aprobación de un crédito hipotecario. Para la evaluación, te pedirán cierta información comprobable como tus sustentos de ingresos y revisarán tu historial crediticio.
1.4 Definir si serás el único propietario o comprarás con alguien más (copropietario).
El comprar un inmueble con alguien más, ya sea tu conviviente, cónyuge, hermanos, etc., ayudará a incrementar el presupuesto de compra y la capacidad de endeudamiento.
Recuerda que, al solicitar un crédito hipotecario, ambas personas que comprarán el inmueble son evaluadas por la entidad financiera.
2. SIMPLIFICA TU BÚSQUEDA
Ya tienes tu presupuesto definido, ahora empieza lo divertido: ¡buscar inmuebles!
Muchas veces las emociones nos ganan sobre todo cuando estamos por realizar la compra del primer inmueble, buscamos y buscamos sin parar, y con tanta información recabada nunca definimos el inmueble a comprar, o no realizamos las consultas necesarias. Por ello te dejo estos consejos que te ayudarán a simplificar tu búsqueda.
2.1 Define lo que necesitas
Nadie sabe más que tú en cuanto a lo que necesitas.
Sea que estés buscando un inmueble, ya sea para uso particular o como inversión en bienes raíces, siempre ten en cuenta tus necesidades actuales y proyectadas.
Haz un listado de todas tus necesidades y requerimientos, por más obvio que te parezca anótalos en un papel para que después puedas organizar los que son de mayor importancia y los que podrías omitir.
Toma nota de algunos puntos importantes que debes tomar en cuenta para definir tus necesidades:
- ¿Qué tipo de inmueble estoy buscando? (lote, casa, departamento, local, etc.)
- ¿Quiero tener muchos o pocos vecinos?
- ¿Necesito estacionamiento? ¿Necesito depósito?
- ¿Cuántos dormitorios necesito?
- ¿Prefiero pisos altos o bajos? (actualmente hay edificios de 30 pisos y más).
- ¿Prefiero vista externa o interna?
- ¿Necesito un inmueble de estreno o puede ser un inmueble de no estreno? Recuerda que si eliges un inmueble de no estreno, es muy probable que necesites hacer algunas refacciones por lo que deberás sumar este monto a tu presupuesto de compra.
- ¿Necesito cocina cerrada o puede ser un kitchenette integrado al área social?
- ¿Cuánto tiempo pasaré dentro de la vivienda?
- ¿Qué espacios son los que más uso en mi vivienda actual?
- ¿Prefiero sala-comedor grande y dormitorios pequeños o viceversa?
- ¿Cuánto espacio necesito para mi mascota?
- ¿Cuándo necesito mudarme?
- ¿Puedo comprar en planos o necesito entrega inmediata?
2.2 Lee opciones en internet y haz un pequeño análisis del mercado
¡Bien! Ya has definido tu presupuesto y tus necesidades. Ahora toca hacer una investigación del mercado inmobiliario para conocer la relación precio/m2 – ubicación. Esto te permitirá conocer las distintas ubicaciones en las que puedas comprar un inmueble, además de saber si el precio que te ofrecen está dentro del mercado.
Si el precio ofrecido está elevado o por debajo del mercado, tómalo como una señal de alerta, preguntar cuál es la causa o motivo del valor ofrecido. A veces encontramos inmuebles muy por debajo del mercado, y otra vez la emoción nos lleva a cometer errores que al final nos amargará la vida. Recuerda que a veces lo barato sale caro.
2.3 Definir la ubicación:
Una vez que conoces el rango de posibles ubicaciones, podrás escoger los distritos y zonas en las que realizarás tu búsqueda. Por ejemplo, si querías vivir en San isidro y tu presupuesto no te alcanza, podrías evaluar comprar en las zonas más exclusivas de los distritos de Magdalena, Lince o La Victoria que limitan con San Isidro.
2.4 Visita los inmuebles
Dentro de los cientos de opciones que encontraste en internet, es posible que hayas llamado y preguntado información por algunos 15; de esos 15 inmuebles te sugiero que selecciones 10 inmuebles para visitar, inclusive 10 es un número grande, sin embargo, tras las visitas es muy probable que descartes el 50%.
Aprovecha estas visitas para preguntar todo lo referente al inmueble y por temas que no te quedaron claro. Es importante conocer el estado actual del inmueble y también cómo lo recibirás, quienes son los propietarios, cuando recibirás el inmueble, y cómo será el proceso de compra venta. Aprovecha para visitar los alrededores y verificar si la zona es de tu agrado.
3. EVALÚA A LAS EMPRESAS
Esta es la parte más importante del proceso de búsqueda de un inmueble, y también las que muchos omiten, ya sea por desconocimiento o porque les ganó la emoción de comprar.
¿Sabías que el sector inmobiliario está dentro de los que tienen más quejas y reclamos en Indecopi? Por ese motivo, para evitar que tu inmueble entre en esa larga cola de reclamos debes verificar la reputación de la empresa, puedes hacerlo en el portal Mira a quién le compras, de INDECOPI.
Un reclamo es lo menos que te podría pasar. No te quedes sólo con la información que te brindó el vendedor, esta es tu tarea más importante para que puedas evitar caer en el peor de los escenarios, la estafa inmobiliaria, por eso no solo solicites la documentación legal necesaria para poder evaluar a la empresa, sino también pregunta quiénes están detrás de la empresa, quienes son los dueños de la empresa, quien es el gerente, que otras empresas intervienen en la promoción del proyecto, qué participación tienen, etc., de la misma forma es importante revisar la documentación legal del inmueble.
Como dice el dicho, “El que nada debe, nada teme”. En este proceso de compra venta, no existe información confidencial de la empresa.
4. CONTRATA LOS SERVICIOS DE UN PROFESIONAL
Como ves, el proceso de buscar la propiedad ideal puede ser algo complicado, ya que hay muchas opciones disponibles y tantas cosas que considerar. Por eso, para evitar caer en errores, contrata siempre los servicios de profesionales en el tema.
Existen 3 profesionales que podrían ayudarte: el agente inmobiliario, el asesor legal y el arquitecto, cada uno en su especialidad.
Puedes verificar si una persona es agente inmobiliario formal, verificando si está en el Listado de Agentes Inmobiliarios Inscritos del Ministerio de Vivienda.
Ahora que ya conoces los factores importantes que intervienen en la decisión de compra de un inmueble, no olvides tomar nota y seguir estos consejos que te hemos brindado.
GM Propiedades, somos profesionales en arquitectura y bienes raíces.